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钱紧一年 | 祥生增速回调

2020-01-03 22:01:53

钱紧一年:2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

观点地产网 从诸暨走出来后,祥生地产想在上海站稳脚跟。

正如许多浙系房企发展历程所经历三部曲:上市、千亿、迁都上海,祥生地产也没有例外。

2018年祥生地产正式跨过千亿大门,次年上海总部宣布启动,随后二代陈弘倪上位掌舵与多次人事调整向外界传递出上市的信号。

进入千亿之后,如何筹谋规模扩张之外的其他发展之道,无疑成为了每一家房企都需要思考的问题。

回首2019,前几年一直保持高速增长的祥生地产同样需要爬坡,根据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示,祥生2019年全年完成销售额1174.7亿元,离全年目标1300亿还有一些距离。

值得一提的是,在前30强里祥生是唯一没有上市的房企,也就意味着市场上缺少了许多剖析祥生的财务资料,但从偶尔披露细小线头中,仍能看出一丝轮廓。

在宏观房地产调控政策之下,重仓三四线的高周转模式、传统的家族式管理等是否还能支撑祥生向更高的目标迈进成为摆在他们面前的一个关键问题。

当规模增速放缓,融资路径受到市场影响,祥生地产的后千亿时代,同样充满挑战。

增速回调

从100亿到1000亿,祥生地产只用了四年时间。

公开信息显示,祥生地产2015至2018年销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元,年复合增长率超100%。

祥生地产表示,2019年按照30%的增长规模来进行稳健发展,也就是约1300亿,由此可见,祥生有意将步子放缓。

目前,按祥生地产全年销售额在1174亿,与2018年1029亿相比,增速回调个位数水平。

数据来源:观点指数综合公开数据整理

祥生地产前四年的高速增长主要得益于在上一轮房地产发展周期中,踩准了长三角三四线楼市火热的节奏。

特别是2017年祥生地产在售的60个项目中,除4个位于杭州外,其余56个均位于三四线城市。2018年初祥生地产前副总裁瑜国勤曾公开表示,公司项目80%布局在三四线城市。此外,祥生地产一直深耕华东区域,80%销售额都来自这个区域的三四线城市。

另一方面,祥生地产快速发展还得益于其高周转模式。2016年祥生地产提出“36781”的快周转策略,即3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正;2017年,祥生地产进一步提高周转速度,提出“25710”的策略,即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

到了2019年初,祥生“1+1+X”战略开始逐步实施。以浙江省为发展大本营,泛长三角区域为持续深耕区域,主要包括江苏、安徽、山东、江西、福建等五省,同时机会性地布局核心二线城市及核心一线城市周边的二三四线城市。

由此,祥生初步完成全国化版图布局,截至目前已经拥有浙东、浙南、浙北、环沪、苏皖、安徽、华中,山东、内蒙古九大区域公司。

从拿地这一维度来看,祥生地产2019年拿地相比往年来讲不算积极,且仍集中在浙江区域诸如诸暨、宁波及绍兴等城市。

数据来源:观点指数综合公开数据整理

据观点地产新媒体统计,2017年祥生地产斥资359亿元新增土地,面积736万平方米;2018年前11月265亿元,土地面积达588万平方米。

2019年前11月,祥生地产买地175亿元,土地面积370万平方米,主要位于绍兴、宁波、丽水、杭州、温州等城市。

事实上,或基于融资环境的紧张,2019年以来,祥生地产明显放缓了布局节奏。2019年拿地金额几近腰斩,新增的货值同比下降四成。

周转杠杆

一家非上市公司是如何撬动杠杆,以近乎翻两番的增速发展成为行业前30强企业?

资料显示,以下为2019年祥生地产扬州祥生酩悦花园项目、诸暨祥生云镜项目分别做的十期信托融资计划及后八期信托计划,这只是祥生地产超百个地产开发项目中的个案。

彼时,作为非上市房企,尽管仅依靠着信托、银行及私募等少量融资渠道,加之高周转下的快速回款,祥生依然有着较为充足的现金流以保持高速增长。

有媒体报道称,从祥生信托融资来看,其利率在7.8%至9.7%之间,高于行业平均成本。在负债上,从发行的产品资料来看,祥生地产近两年的资产负债率均接近90%,其中2018年资产负债率为89.3%,2017年这一数据为86.08%,高于行业平均水平。

实际上,10年前祥生地产就曾有“高成本融资”的消息,彼时有媒体报道称,彼时为了盘活上海新江湾城地块,祥生集团以实际控制人陈国祥、朱国玲夫妇的个人资产作担保,用高达16%的贷款利率向沪市百大集团借款1亿元。

而近年来祥生地产的股权质押信托条件中,除项目本身的土地、在建工程等抵押外,也基本明确“浙江祥生地产集团有限公司及其实际控制人陈国祥夫妇提供无限连带责任担保”,这就要求祥生的公司运营须稳健、创始人的信誉须保持,而项目则必须周转速度够快,毕竟上述信托产品期限普遍在12-18个月。

然而,在近期房企融资环境趋紧下,祥生地产此前熟悉的融资渠道在监管压力下已然变窄。

尤其2019年7月银保监要求控制地产信托规模,预示着房地产在信托等非标金融融资渠道上,会面临更高的成本、更大力度的监管管理。

中国信托业协会数据显示,截至2019年三季度末,投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,较二季度减少1480.67亿元,环比下降5.05%,这是该项数据自2015年第四季度以来首次环比负增长。

标普全球评级信用分析师黄馨慧表示,2020年中资房地产将有接近30亿美元境外债到期,境内人民币债券到期量接近65亿美元。由于监管目前没有放松的迹象、到期量比较大且涉及的开发商数量也比较多,2020年房企的境内债券偿债存在一定的压力。

不过,祥生地产前总裁赵红卫就曾在接受媒体采访时表示:“很大一部分采用银行、信托、私募形式,随着公司发展,祥生运用发债、ABS等模式融资,进一步扩大融资渠道,降低融资成本。

因此,面对融资环境的变化,除了拓宽融资渠道,降低融资成本外,祥生上市进程成为了其最重要的一件工作。

有投行分析师指出,国内银行一般倾向于放贷给上市的企业,房企上市后融资成本会降低,再融资也容易很多。另一方面,在香港上市的公司可以通过更市场化的美元债市场来融资,而不是国内公司债融资渠道可以随时关闭。

管理换道

从年初“二代”上位时,市场上就已经有声音传出称,祥生地产的发展将要进入新时代。

祥生地产总裁原为工作多年的老臣赵红卫,2019年2月份,祥生内部发出通知,宣布陈弘倪为祥生地产集团总裁,主持地产集团全面工作,向实业集团董事会负责。

同时,任命祥生实业集团执行董事陈雪宜兼任地产集团总裁助理,协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心、财务管理中心相关工作,而陈雪宜正是陈国祥的女儿。

这两份人事变动,也被外界视为祥生二代逐渐接班的信号。

新一代走上舞台,由于管理风格不同,老一代职业经理人离职是情理之中,但这也给企业经营的稳定性带来考验。

每个企业在进行管理层更替后,新掌舵者的风格是市场最感兴趣的重点之一,因为这往往关乎着这家企业接下来将要往哪走,怎样走。

2019年正式启用上海总部,有舆论将之与启动上市计划联系起来,虽然祥生此前回应称地产业务暂无上市计划。

尤其在10月,原正荣集团财务总监谈铭恒的加入,进一步加强了祥生地产在融资和上市方面的热度。

不过,新的掌舵人亦需要解决祥生冲过千亿规模后的一些历史遗留问题。

随着三四线城市红利逐渐消失,对于祥生地产而言,8成土地储备位于三四线城市及全国化布局能否有效实现换仓?

融资环境收紧,如何降低资金成本,加大现金流以保证祥生地产的每年30%增长的目标?

此外,对于房企而言,真正想要实现“规模与品质”的双优发展必然要有所取舍。规模跃进过后,祥生能否以“稳”取胜,以“深耕”立足,以产品赢得市场,值得关注与期待。

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